April 2016 Was macht man nicht alles, um an das Geld des anderen zu gelangen? Das Geld ist nicht weg, es hat halt nur der andere! Geldveränderungen ohne echte nutzenbringende Wertschöpfungsprozesse sind immer kritisch und unterliegen der Marktbereinigung. Was ist schon ein Wertschöpfungsprozeß? --------------------------------------------------------------------------------- Immobilienblase in Deutschland? --------------------------------------------------------------------------------- Immobilienkollaps 2009 in den USA, ausgelöst durch die Banken, da überteuerte Immobilien finanziert wurden. Gutverdiener kauften kräftig Immobilien, somit stieg der Immobilienpreis. Nachdem Wohnungseigentümer die Zahlungslast nicht mehr tragen konnten, Arbeitsverlust des hochbezahlten Jobs,kam es zu vielen Immobilienverkäufen. Der Preis der Immobilien fiel. Der Erlös reichte nicht für die Deckung der Restschulden bei der Bank. Immobilienbesitzer verloren ihren Wohnraum. Banken blieben auf den Schulden sitzen. Wer die Bankenrettung bezahlt hat, haben wir mitbekommen. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und kein Luxusgut. Könnte es sein, dass es noch schlimmer kommen könnte als in den USA 2009 ? In Deutschland kann sich aufgrund des tiefen Leitzinses fast jeder Immobilien "finanzieren" lassen. Es gibt 3 Berechnungverfahren für Immobilien: a) Herstellverfahren b) Vergleichsverfahren c) Renditeberechnung (Mietpreis, Zinslast) Die Leitzinsen sind auf einem historischen Tief angekommen. Bekommen wir bald noch Geld, wenn wir uns Geld für Immobilien leihen? Aufgrund des Berechungsverfahren o.g Punkt c sind die Immobilien entsprechend gestiegen. Aufgrund der erhöhten Nachfrage, sind Immobilien knapp geworden, dass treibt die PREISE weiter in die Höhe. Dann kam zum Ende des Jahres 2015 noch die Flüchtlingswelle nach Deutschland, was die Nachfrage nach Wohnraum weiter erhöht. Anhand eines realen Beispiel möchte ich das mal darlegen. 2012 Reihenmittelhauskauf ca. Bauj 1950 für 125 T Euro plus ca 10 % NK 2015 Verkauf(über Makler) für 225 T Euro plus ca 10 % NK 2016 könnte man 250 + NK erzielen für das gleiche Haus. Gegenüberstellung (in T Euro gerundet) 2012 Verkaufspreis ca. 140 -- EK(30%)mit -- 40 --Fremdkapital 100 2014 Verkaufspreis ca. 250 -- EK(30%)mit -- 75 --Fremdkaptial 175 2016 Fiktiv--------ca. 275 -- EK(30%)mit -- 80 --Fremdkapital 195 Was erkennt man? Man braucht das doppelte Eigenkapital zum Kauf für den gleichen Gegenstand. Die Bank stellt fast das Doppelte an Fremdkapital für das gleiche Haus zur Verfügung. Wer bezahlt heute für einen normalen Gebrauchtwagen freiwillig das Doppelte? Nur, wenn das Gut knapp wäre, und jemand das Gut wirklich möchte oder braucht. Bei Immobilien ist Grund und Boden kein vermehrbares Gut, sondern ein knappes Gut. Die Nachfrage kann nicht einfach verdoppelt werden, wie das kopieren einer CD. Das ist die einzigste Rechtfertigung, wie die überhöhte Nachfrage. Was passiert, wenn sich das Verhältniss der Immobiliennachfrage ändert? Das haben wir 2009 in den USA gesehen. Was für ein Fazit könnte man daraus ziehen? "Die Verhältnisse dürfen sich nicht ändern". Als ich persönlich im Jahre 2009 eine wirklich lukrative gute Immobilie für mich persönlich kaufen wollte(ich war in Kurzarbeit in einem großen bekannten soliden Konzern, der heute besser den je floriert), frage mich der Kreditbanker: "wie wollen Sie das abzahlen?". Heute würde ich ihm sagen:"Jetzt verkaufe ich und bezahle Sie aus". Leider bekam ich damals den Kredit nicht. Ich musste notgedrungen kleinere Brötchen kaufen mit hohem EK. Nur frage ich mich heute, bekommt die Bank von den jetzigen Immoschuldnern ihr Geld zurück, dass den Sparen und Anlegern gehört, dass sie verwalten bzw. managen? Insbesondere, denke ich hier an mein o.g. Reihenhausverkaufsbeispiel, wo einfach das Doppelte an Fremdkapital für das gleich Objekt vorliegt. Heute werden Immobilien gekauft, da nach o.g. Punkt c, aufgrund des niedrigen Zinssatzes, sofort über Vermietung Gewinn eingefahren wird bzw. man lebt im gekauften Wohnraum günstiger als im gemieteten, wenn man den reinen Schuldzinsbetrag ohne Tilgungbetrag ansetzt. Solange sich das rechnet, wird selbst ein noch überhöhter Kaufpreis bezahlt, selbst bei Neubaukauf (Herstellverfahren o.g. Punkt a). Zudem kommt, dass Euro-Bedenken besteht und Sachwerte gesucht werden. Das Bargeld, das auf der Bank liegt bringt keine Zinsen, es muss um jeden Preis eurosicher untergebracht werden. "Alles ist eine Frage des Vertrauens!" Peter Stolla (geprüfter Immobilienmakler. ILS Durchschnitt: 1,1 Jahrgang 2009)
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